জমি কেনার আগে যেসব বিষয় অবশ্যই যাচাই করবেন: একটি বিস্তারিত নির্দেশিকা

বাংলাদেশে জমির দাম ক্রমাগত বেড়েই চলেছে। সাধারণত কোনো জমির দাম পূর্বের থেকে কমতে দেখা যায় না। তাই অনেক সময় প্রয়োজনের বাইরেও অনেকে নিরাপদ বিনিয়োগ হিসেবে জমি কিনে থাকেন। নিষ্কণ্টক জমি যেমন আপনার সম্পদ ও ভবিষ্যৎ অর্থনৈতিক নিরাপত্তার রক্ষাকবচ হতে পারে, তেমনি সমস্যাপূর্ণ জমি কিনে আপনি অর্থনৈতিক ও মানসিকভাবে বিপর্যস্ত হয়ে পড়তে পারেন। মামলা-মোকদ্দমা এবং কোর্ট-কাচারির এক দীর্ঘস্থায়ী হয়রানিমূলক অভিযাত্রায় আপনি পর্যুদস্ত হতে পারেন, যার যন্ত্রণা আপনার উত্তরাধিকারীদের উপরেও বর্তাতে পারে। প্রশ্ন উঠতে পারে, আপনি জমি কিনছেন নাকি মামলা কিনছেন?

তাই জমি কেনার সময় সতর্কতার সাথে কিছু বিষয় যাচাই করা অত্যন্ত জরুরি। জমি ক্রয়ের পূর্বে কোন বিষয়গুলো অবশ্যই দেখতে হবে, তা আজকের লেখায় বিস্তারিত আলোচনা করছি। প্রাসঙ্গিক কারণেই লেখাটি একটু বড় হবে, ধৈর্য ধরে পড়ার অনুরোধ রইল।

১. মালিকানা যাচাই: কে এই জমির প্রকৃত মালিক?

একজন ব্যক্তি মূলত তিনভাবে জমির মালিকানা অর্জন করতে পারেন:

ক) উত্তরাধিকারসূত্রে: পূর্বপুরুষের কাছ থেকে প্রাপ্ত সম্পত্তি।

খ) হস্তান্তর দলিলসূত্রে: ক্রয়, দান, বিনিময় বা অন্য কোনো দলিলের মাধ্যমে প্রাপ্ত।

গ) বিরুদ্ধদখলজনিত (Adverse Possession) সূত্রে: কোনো ব্যক্তি যদি ব্যক্তি মালিকানাধীন জমিতে শান্তিপূর্ণভাবে ১২ বছর বা তার বেশি সময় এবং সরকারি জমিতে ৬০ বছর বা তার বেশি সময় দখল ভোগে থাকে, তাহলে তিনি সেই জমিতে মালিকানা অর্জন করেন।

যাইহোক, জমি কেনার পূর্বে আপনাকে অবশ্যই দেখতে হবে যার কাছ থেকে জমি কিনবেন, সেই জমিতে তার বৈধ মালিকানা আছে কি না। মালিকানা থাকলে কিভাবে মালিক হয়েছেন, সেটিও পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে যাচাই করতে হবে। 

বিক্রেতা ওয়ারিশসূত্রে মালিক হলে যে কাগজগুলো দেখবেন:

• সিএস (CS), এসএ (SA) এবং আরএস (RS) খতিয়ান: কে কার কাছ থেকে কিভাবে সম্পত্তি পেলো, এটি জানার জন্য এই খতিয়ানগুলো দেখা প্রয়োজন। বিশেষ করে আরএস (Revisional Survey) খতিয়ানে বিক্রেতা বা তার পূর্বাধিকারীর নাম আছে কি না, সেটি গুরুত্ব সহকারে দেখতে হবে। বিক্রেতার নাম বা যার ওয়ারিশ হিসেবে বিক্রেতা সম্পত্তি পেয়েছেন তার নাম খতিয়ানে থাকাটা জরুরি। বিক্রেতার পূর্বাধিকারী যদি ক্রয়সূত্রে মালিক হন, তাহলে ক্রয়ের দলিল এবং সেই দলিল অনুযায়ী নামজারি (Mutation) হয়েছে কি না, তা অবশ্যই যাচাই করতে হবে।
• বণ্টননামা দলিল বা মামলার রায়: উত্তরাধিকারসূত্রে সম্পত্তি পাওয়ার পর সেটি অন্যান্য ওয়ারিশদের মধ্যে ভাগ-বণ্টন হয়েছে কি না, সেটি দেখতে হবে। ওয়ারিশগণ নিজেদের মধ্যে বণ্টননামা দলিল করে বণ্টন করে নিতে পারেন অথবা বণ্টনের মামলা করেও নিজেদের মধ্যে বণ্টন করে নিতে পারেন। এছাড়া সকল ওয়ারিশ একত্রে নামজারির জন্য আবেদন করে নিজ নিজ অংশমত খারিজ করে নিতে পারেন।
• নামজারি (Mutation) ও খাজনার দাখিলা (DCR): বিক্রেতার নামে নামজারি হয়েছে কি না, সেটি দেখা জরুরি। নামজারি হয়ে থাকলে ডুপ্লিকেট কার্বন রিসিট (DCR) এবং খাজনার দাখিলা দেখতে হবে। বর্তমানে ডিসিআর এবং খাজনার দাখিলার অনলাইন কপি পাওয়া যায়, যা কিউআর (QR) কোড সার্চ করে সহজেই যাচাই করে নেওয়া যায়।

দুটি বাস্তবধর্মী কেস স্টাডির মাধ্যমে বিষয়টি আরও সহজবোধ্য করার চেষ্টা করছি:

কেস স্টাডি ১: শারমিন আক্তারের পিতা রশিদ আলী ২৫ কাঠা জমির মালিক এবং আরএস খতিয়ান তার নামেই রেকর্ড হয়েছে। রশিদ আলী এই সম্পত্তি পেয়েছেন তার পিতার কাছ থেকে, আর তার পিতা পেয়েছেন তার পিতার কাছ থেকে। রশিদ আলীর পিতা ও দাদার নামে হয় এসএ/সিএস রেকর্ড রয়েছে অথবা দলিল রয়েছে। রশিদ আলীর মৃত্যুর পর তার ১ কন্যা শারমিন ও ২ পুত্র কালাম ও ছালাম রয়েছে। এদের মধ্যে কন্যা শারমিন আপনার কাছে তার অংশের সম্পত্তি বিক্রয় করতে চান।

 

এখন আপনি কোন কোন কাগজ দেখবেন? আপনাকে দেখতে হবে:

• সিএস এবং এসএ খতিয়ান কার নামে হয়েছে।
• রশিদ আলীর পূর্বপুরুষ ক্রয়সূত্রে প্রাপ্ত হলে সেই ক্রয় দলিল দেখতে হবে।
• শারমিন ও তার দুই ভাইয়ের মধ্যে কোনো বণ্টননামা হয়েছে কি না, সেটি দেখতে হবে। বণ্টননামায় কে কোন দাগে বা দাগের কোন দিকে কে সম্পত্তি পেয়েছে, তা উল্লেখ রয়েছে কি না, তা নিশ্চিত হতে হবে।
• শারমিনের নামে নামজারি হয়েছে কি না; যদি হয়, তবে ডিসিআর এবং খাজনার দাখিলা দেখতে হবে।

গুরুত্বপূর্ণ মনে রাখবেন: ওয়ারিশদের নামে বণ্টন না হলে এবং নামজারি না হলে সম্পত্তি ক্রয় করা যাবে না, যা আইনত সঠিকও হবে না। বণ্টন না হলে কে কোন দাগে কতটুকু সম্পত্তি পাচ্ছে এবং তা দাগের কোন দিকে, সেটি নিশ্চিত হওয়া যায় না, ফলে বিরাট জটিলতা তৈরি হতে পারে। কেস স্টাডি ১-এ আমরা দেখেছি শারমিন তার অংশের জমি অর্থাৎ ৫ কাঠা বিক্রয় করতে চায়। ধরুন আপনি ৫ কাঠা জমি কিনলেন এবং আপনার মতো করে মাটি ভরাট করে জমির উন্নয়ন করলেন। এখন শারমিনের ভাই দাবি করলো, ঐ জমিটুকু আপনাকে দেবে না, দাগের যে পাশে জমির দাম কম সেখান থেকে ৫ কাঠা দেবে। এখানেও একটি জটিলতা তৈরি হয়ে গেলো।

সব জমির ক্ষেত্রে সিএস এবং এসএ খতিয়ান দেখার প্রয়োজন নাও হতে পারে। তবে বাস্তব অভিজ্ঞতার আলোকে বলতে পারি, দেখাটাই ভালো হবে। অনেক সময় আরেকটি পক্ষ এসে দাবি করেন, আরএস রেকর্ডে ভুলভাবে রেকর্ড হয়েছে; সিএস ও এসএ রেকর্ডে আমার পূর্বপুরুষের নামে রয়েছে, আরএস রেকর্ড ভুল হলেও জমিতে আমাদের দখল রয়েছে। “নালিশী সম্পত্তিতে আমাদের ষোল আনা স্বত্ব আছে মর্মে ঘোষণা চাই” – এই বলে মামলা করে দেয় এবং তা দীর্ঘ দিন চলতে থাকে।

কেস স্টাডি ২: আরএস খতিয়ানে বারেক, আফসার এবং রফিকের নামে কিছু সম্পত্তি রেকর্ড হয়েছে। বারেক তার অংশের সম্পত্তি জনৈক আব্দুস সালামের কাছে বিক্রয় করেছে। আব্দুস সালাম পরবর্তীতে ওসমানের কাছে বিক্রয় করেছে। ওসমান সাহেব মারা গেলে তার ৩ পুত্র ও ২ কন্যা ওয়ারিশ থাকে, এখন কন্যাদের মধ্যে একজন সম্পত্তি বিক্রয় করতে চায়।

আপনি যদি এই সম্পত্তি ক্রয় করতে চান, তাহলে অবশ্যই আরএস খতিয়ান এবং পূর্বের বায়া দলিলসমূহ (পূর্ববর্তী হস্তান্তর দলিল) দেখতে হবে। এছাড়া ওসমান সাহেবের উত্তরাধিকারগণের মধ্যে ভাগবণ্টন ও নামজারির কাগজপত্র দেখতে হবে।

হস্তান্তর দলিলসূত্রে মালিক হলে যেসব কাগজপত্র যাচাই করতে হবে:

বিক্রয় কবলা দলিল, দানপত্র দলিল বা অন্য কোনো হস্তান্তর দলিলসূত্রে মালিক হলে উক্ত দলিল এবং উক্ত দলিলের কোনো বায়া দলিল থাকলে সেগুলো যাচাই করতে হবে। দলিলটি কার্যকর হয়েছে কি না, অর্থাৎ দলিলমূলে ক্রেতা সম্পত্তির দখল বুঝে পেয়েছে কি না, যিনি বিক্রয় করেছেন তিনি তার প্রাপ্য অংশের থেকে বেশি বিক্রয় করেছেন কি না, দলিল অনুযায়ী নামজারি হয়েছে কি না, খাজনাদি পরিশোধ করেছে কি না ইত্যাদি অত্যন্ত যত্নসহকারে এবং সতর্কভাবে দেখতে হবে। প্রয়োজনে আপনি যার কাছ থেকে জমি কিনছেন তিনি যার কাছ থেকে কিনেছেন এবং পূর্বে যতবার হস্তান্তর হয়েছে, সবগুলো দলিলের জাবেদা নকল (Certified Copy) তুলে নিশ্চিত হয়ে নিন যে হস্তান্তরগুলো যথাযথভাবে হয়েছে।

২. দখল যাচাই: জমি বিক্রেতার দখলেই আছে তো?

যে জমিটি ক্রয় করছেন, সেই জমিটি বিক্রেতার দখলেই আছে কি না, সেটি যাচাই করে নিবেন। আশেপাশের লোকজনকে জিজ্ঞেস করে ধারণা নেবার চেষ্টা করবেন এই জমি কে দখল ভোগ করে, পূর্বে কে করতো, এই জমি নিয়ে কোনো বিরোধ আছে কি না, কখনো কোনো ঝামেলা হয়েছে কি না ইত্যাদি। সতর্কতা হিসেবে আপনি প্রথমে একটি বায়না চুক্তি (Contract for Sale) করতে পারেন। বায়না চুক্তি করার পর জমিটিতে একটি সাইনবোর্ড দিয়ে দিতে পারেন এই জমি অমুকে বায়না করেছেন। মনে রাখবেন, বায়না করা হলে সেই বায়না চুক্তিও রেজিস্ট্রেশন করতে হয়।

৩. সহ-শরীকদের নোটিশ প্রদান: অগ্রক্রয়ের অধিকার সম্পর্কে সতর্ক থাকুন

আইনে অগ্রক্রয় (Pre-emption) এবং হক শুফা (Right of Pre-emption) এর বিধান রয়েছে। এ বিষয়ে আরেকটি লেখায় বিস্তারিতভাবে লিখবো। একই হোল্ডিং/জোতের সম্পত্তিতে যদি একাধিক অংশীদার থাকে, তাহলে অন্যান্য অংশীদারকে আপনার জমি ক্রয় সংক্রান্ত বিষয়ে নোটিশ দিতে হবে। আপনি কোন দাগের কতটুকু সম্পত্তি কত টাকায় ক্রয় করতে যাচ্ছেন, সেটি নোটিশে উল্লেখ করতে হবে এবং তারা কেউ এই জমি কিনতে আগ্রহী কি না, তা জানতে চাইতে হবে। তারা যদি জমিটি কিনতে আগ্রহী হয়, তাহলে আপনি আর কিনতে পারবেন না, কেনা সঠিকও হবে না। সহ-অংশীদার রয়েছে এমন জমি নোটিশ প্রদান না করে ভুলেও কিনতে যাবেন না। এতে মামলা মোকদ্দমার প্যাঁচের মধ্যে পড়ে যাবার সম্ভাবনা অনেক বেশি।

৪. তৃতীয় কারও সাথে বায়নাচুক্তি থাকলে:

অন্য কোনো ব্যক্তির সাথে বায়না চুক্তি বিদ্যমান থাকলে সেই জমি ক্রয় করা যাবে না। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন ১৮৮২ এর ৫৩ বি ধারা অনুযায়ী, বায়না চুক্তি যতক্ষণ পর্যন্ত না বাতিল হচ্ছে, ততক্ষণ পর্যন্ত অন্য কারও কাছে সেই জমি হস্তান্তর করা অবৈধ বলে গণ্য হবে।

৫. রেহেন (Mortgage) দেয়া থাকলে:

রেহেন শব্দটি সমাজে কম প্রচলিত; বন্ধক শব্দটি বেশি প্রচলিত। বন্ধক অস্থাবর সম্পত্তির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য আর রেহেন স্থাবর সম্পত্তির ক্ষেত্রে প্রযোজ্য। সম্পত্তি হস্তান্তর আইন ১৮৮২ এর ৫৩ ডি ধারা অনুযায়ী, রেহেন প্রদান করা আছে এমন জমি রেহেনদাতার অনুমতি ছাড়া বিক্রয় করা হলে তা অবৈধ হবে। তাই যে জমি কিনতে চাইছেন, সেটি কোনো ব্যাংক, আর্থিক প্রতিষ্ঠান বা ব্যক্তির নিকট রেহেন দেওয়া আছে কি না, সে বিষয়ে ভালোভাবে খোঁজ নিন। প্রয়োজনে আপনি নিবন্ধন বিধিমালা, ২০১৪ এর ১০৯(২) বিধি অনুযায়ী সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে প্রয়োজনীয় ফি দাখিল করে Non-encumbrance Certificate গ্রহণ করতে পারেন।

৬. নাবালকের সম্পত্তি হলে:

একজন নাবালক তার সম্পত্তি বিক্রয় করতে পারেন না। নাবালকের পক্ষ থেকে কেবল তার পিতা জমি বিক্রয় করতে পারবেন। পিতা ছাড়া অন্য কেউ নাবালকের জমি বিক্রয় করতে চাইলে অবশ্যই আদালত কর্তৃক অভিভাবক নিযুক্ত হয়ে বিক্রয় অনুমতির সনদ সংগ্রহ করতে হবে। তাই জমি ক্রয়ের পূর্বে এই বিষয়টি লক্ষ্য করবেন।

৭. বিক্রেতা আমমোক্তারনামামূলে বিক্রয়ের ক্ষমতাপ্রাপ্ত হলে:

বিক্রেতা যদি নিজেকে আমমোক্তারনামামূলে (Power of Attorney) জমি বিক্রয়ের অধিকারী বলে প্রকাশ করেন, তাহলে অবশ্যই আমমোক্তারনামা দলিলটি যথাযথভাবে হয়েছে কি না, যিনি আমমোক্তারনামা দলিল করে দিয়েছেন তার প্রকৃতপক্ষেই মালিকানা আছে কি না, সেটি দেখতে হবে।

৮. সঠিকভাবে দলিল ড্রাফট করা:

দলিল কোনো একভাবে লিখে ফেললেই হয় না। দলিলভেদে লেখার ধরন ও ফরমেট আলাদা হতে পারে, তবে তা অবশ্যই সুস্পষ্ট ভাষায় আবশ্যক তথ্যগুলো উল্লেখ করতে হবে। ক্রয়-বিক্রয়ের দলিলে জমির মালিকানার ন্যূনতম ২৫ বছরের ইতিহাস থাকতে হবে। কত টাকায় ক্রয়-বিক্রয় হচ্ছে এবং কোন খতিয়ানের কোন দাগের জমি বিক্রয় হচ্ছে, সেটি সুস্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে। সর্বশেষ জরিপে কোন খতিয়ানের কত নম্বর দাগের জমি, তা উল্লেখসহ হাত নকশা (Sketch Map) দিয়ে জমিটি চিহ্নিত করে দিতে হবে।

৯. দলিল রেজিস্ট্রেশন:

দলিল ড্রাফট করা হলে তা রেজিস্ট্রেশনের জন্য সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে উপস্থাপন করতে হবে। প্রয়োজনীয় ফি দাখিল করে দলিলটি রেজিস্ট্রেশন করে নিতে হবে। দলিল রেজিস্ট্রেশনের প্রক্রিয়া বিস্তারিতভাবে এই ব্লগের আরেকটি লেখায় আলোচনা করা হবে। সেটিও পড়ে নিতে পারেন।

১০. দখল বুঝে নেওয়া ও নিজ নামে নামজারি করা:

জমি রেজিস্ট্রেশন হয়ে যাবার সাথে সাথে জমির দখল বুঝে নিতে হবে। প্রয়োজনে একজন প্রশিক্ষিত আমিন দিয়ে জমি মাপজোক করে সীমানা চিহ্নিত করে দখল বুঝে নিতে পারেন। জমি ক্রয়ের পর সেটি নিজ নামে নামজারি করা জরুরি। এ বিষয়ে পৃথক একটি লেখায় বিস্তারিত আলোচনা করা থাকবে।

শেষ কথা: একজন বিশেষজ্ঞের পরামর্শ অপরিহার্য

এই লেখাটিতে সামগ্রিকভাবে একটি সাধারণ আলোচনা করা হলো। বিশেষ প্রেক্ষাপটে অনেক সময় বিশেষ পদক্ষেপ গ্রহণের প্রয়োজন পড়ে থাকে। আজকের আলোচনায় অনেক ধরনের ডকুমেন্টের কথা উল্লেখ করা হয়েছে। আপনার যদি দলিল ও খতিয়ান বিষয়ে পর্যাপ্ত জ্ঞান থাকে, তাহলে ভালো; আর যদি দলিল, খতিয়ান, ডিসিআর, দাখিলা ইত্যাদি বিষয়ে বাস্তব জ্ঞান পর্যাপ্ত না থাকে, তাহলে ঝুঁকি না নেওয়াই ভালো। সেক্ষেত্রে আপনার জন্য পরামর্শ হলো, একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর সহায়তায় কাগজপত্রগুলো যাচাই করুন এবং প্রয়োজনে সেই আইনজীবীকে দিয়েই দলিলের একটি ড্রাফট করে নিন। এতে সামান্য কিছু খরচ বাড়লেও ভবিষ্যতের অনেক ভোগান্তি থেকে মুক্ত রাখতে পারে।